Правен анализ и съвети към купувачите на имоти в незаконното „тайно селище“ край Варна
Скандалът с мащабното незаконно строителство в местността „Баба Алино“ край Варна със 104 сгради върху 100 декара горски фонд и доведе до намесата на ДАНС, Прокуратурата и премахване на строителните огради, повдига тежки въпроси за отговорността на държавата и съдбата на гражданите, инвестирали средства в проекта. Правен анализ на адвокат Мартин Костов: Какви са рисковете и опциите за жертвите?
Има казуси, които не са просто новина. Те са рентгенова снимка на държавата. Не на една администрация, не на един кмет, не на един главен архитект, не на един инвеститор, а на целия механизъм, чрез който беззаконието първо се появява, после пораства, после се продава, а накрая някой с изненада пита: „Как е възможно?“
Казусът „Баба Алино“ край Варна е точно такъв. На пръв поглед става дума за незаконно строителство. Ако човек се вгледа по- внимателно се виждат 104 построени или строящи се сгради върху терен от около 100 декара, изградена инфраструктура, улици, трафопостове и имоти, които вече са били предлагани или продавани. По публично съобщени данни от края на май и началото на юни 2026 г., за констатираните обекти не е имало издадени разрешения за строеж, а общината е започнала поетапен опис и процедури по чл. 224а, ал. 1 от Закона за устройство на територията- спиране на изпълнението и забрана на достъпа до строежите.Но истинският въпрос не е само дали има незаконни постройки. Истинският въпрос е как 104 обекта могат да се появят в гората между Варна и „Златни пясъци“, без държавата да ги види навреме. Защото една незаконна барака може да бъде остане незабелязана. Две незаконни постройки могат да бъдат пропуск. Сто и четири сгради вече не са пропуск. Това е система.
Министърът на регионалното развитие Иван Шишков използва израза „синхронизирано недовиждане“ на институциите и посочи серия от незаконосъобразни действия, включително съставяне на документи с невярно съдържание. Това е политически силен израз, но юридически още по-силен симптом: при такъв мащаб проблемът почти никога не е само в багера, тухлата и бетона. Проблемът е в документалната сянка, която върви преди тях или след тях — кадастър, удостоверения, партиди, схеми, процедури, бездействие, проверки, които не са извършени, или проверки, които са извършени така, че нищо да не бъде видяно.
И тук трябва да се каже ясно: кадастърът не узаконява строеж. Нотариалният акт не узаконява строеж. Данъчната партида не узаконява строеж. Продажбата на трето лице не узаконява строеж.
Това е основното, което често се губи в обществения разговор. Вещното право и строителното право не са едно и също. Човек може да има документ за собственост и въпреки това сградата да е незаконна. Може да има нотариален акт, но да няма строителни книжа. Може да е платил цена, да е вписал сделка, да е декларирал имота, дори да е получил комунални услуги, но ако строежът е извършен без разрешение, без одобрени инвестиционни проекти и извън изискванията на ЗУТ, правният му живот остава дефектен.
Точно тук е жестокият капан за купувачите. За обикновения човек нотариалният акт изглежда като край на риска. В действителност при незаконното строителство той понякога е само начало на трагедията. Купувачът си мисли, че купува дом, а може да се окаже, че е купил административен проблем с покрив.
Международният опит: Баба Алино не е само българска екзотика
Важно е да се каже, че „Баба Алино“ не е само българска екзотика. Подобни казуси има в други държави и те показват едно и също: когато държавата години наред гледа встрани, незаконното строителство престава да бъде индивидуално нарушение и се превръща в урбанистична индустрия.
1. Испания — Марбея и El Algarrobico
Най-близкият европейски паралел е Испания. В Марбея, Андалусия, след години на корупция, неправомерно издадени разрешения и строителство в противоречие с устройствените правила, хиляди жилища се оказват в правна несигурност. Проблемът се развива особено интензивно през 90-те години и началото на 2000-те години. През 2005 г. международни медии съобщават, че значителна част от имотите, купувани от британци и други чуждестранни купувачи, не са напълно законни, а хиляди апартаменти и вили са били застрашени от събаряне. През 2021 г. испанската преса продължава да описва как над 30 000 незаконно изградени жилища остават с юридически неизяснен статут десетилетия след началото на скандала.
Марбея е особено важен пример, защото там проблемът не винаги е бил пълна липса на документи. Често е имало някакъв административен акт, някаква привидна законност, някаква хартия, която е създавала спокойствие у купувачите. Но когато тази хартия е издадена в нарушение на закона, тя не е спасителен пояс. Тя е част от корабокрушението.
Още по-показателен е испанският хотел „El Algarrobico“ в Алмерия- огромен хотелски комплекс в природния парк Cabo de Gata-Níjar. Строителното разрешение е издадено през 2003 г., строителството е спряно през 2006 г., но спорът продължава близо две десетилетия. През май 2026 г. Консултативният съвет на Андалусия приема, че строителното разрешение от 2003 г. е нищожно, защото хотелът е изграден върху защитена неурбанизируема земя и в нарушение на крайбрежното законодателство.
Този пример е безпощаден: дори когато има разрешение, то може да се окаже нищожно или незаконосъобразно. А ако дори разрешението не винаги спасява строежа, още по-малко могат да го спасят кадастрално нанасяне, удостоверение за търпимост, данъчна декларация или последваща продажба.
2. Гърция — когато незаконното строителство става въпрос на живот и смърт
Гърция дава друг урок- незаконното строителство не е само документален проблем, а може да бъде въпрос на живот и смърт. След катастрофалния пожар в Мати на 23 юли 2018 г., при който загинаха 104 души, гръцките власти обявиха премахване на хиляди незаконни конструкции. През август 2018 г. правителството обявява, че ще започне събаряне на около 3 200 незаконни сгради и конструкции в района на Атика, след като нерегламентирани сгради, огради и лошо планирани улици бяха сочени като фактор, затруднил евакуацията и достъпа до морето.
Това е важният обществен контекст. Незаконното строителство не е просто „някой си е направил къща“. То може да означава липса на пътища за достъп, липса на пожарна безопасност, липса на ВиК и електроинфраструктура съответстващи на законните изисквания, липса на оценка за въздействие, липса на контрол върху конструкцията. В един момент незаконното строителство престава да бъде частен проблем и може да се превърне в публичен риск.
3. Италия- събарянето като възстановяване на законността
Италия също има дълга история с незаконното строителство, особено в южните райони. Особено важна е практиката на Европейския съд по правата на човека. В делото Longo v. Italy от 17 септември 2024 г. ЕСПЧ разглежда заповед за премахване, свързана с присъда от 1997 г. за незаконно построена селскостопанска постройка от около 200 кв.м. Съдът приема, че заповедта за премахване на незаконен строеж по италианското право има възстановителен, а не наказателен характер. Казано просто: събарянето не е „отмъщение“ на държавата, а способ за възстановяване на законността.
Този извод е изключително важен и за българския разговор. При незаконен строеж държавата не е длъжна първо да търси кой е морално най-виновен и едва тогава да възстановява законността. В италианският пример административната мярка следва обекта. Ако строежът е незаконен, той подлежи на спиране или премахване по реда на ЗУТ, а спорът кой кого е измамил, кой какво е знаел и кой какво обезщетение дължи, често се води отделно- по граждански, наказателен или административен ред.
4. Турция и Индия — амнистии, фалшиви документи и цената на институционалното мълчание
Международният опит показва и обратната опасност- държавата да реши да „спаси“ вече построеното чрез масова амнистия. Турция е тежкото предупреждение. Страната многократно е използвала строителни амнистии, включително мащабен режим от 2018 г., чрез който множество незаконни или несъответстващи строежи получават документална търпимост срещу заплащане на такси. След земетресенията от 6 февруари 2023 г. международни медии и експерти поставиха въпроса дали тези амнистии не са насърчили култура на строителна безнаказаност.
Много близък по механизъм е и индийският казус Vasai-Virar в щата Махаращра. През 2024 г. съдилищата разпореждат премахване на незаконни сгради, а през 2025 г. индийски медии съобщават за разследване във връзка с 41 незаконно построени жилищни и търговски сгради върху земи, предназначени за пречиствателни съоръжения, управление на отпадъци и други обществени нужди. Според публичните данни строителството е извършено чрез фалшиви документи и в съучастие между строители, архитекти, счетоводители и общински служители, а сградите са били продавани на граждани.
Тези примери показват кога незаконното строителство престава да бъде само административен проблем и се превръща в схема. Когато има фалшиви разрешения, документи с невярно съдържание, продажби на купувачи и институционално бездействие, вече не говорим само за ЗУТ. За мен е изключително интересно докъде ще стигне прокуратурата по този казус, дали ще се установят виновниците и всички замесени в това беззаконие.
IV. Какви изводи следват за Баба Алино
Международният опит показва няколко възможни изхода, но нито един от тях не е лесен.Първият вариант е твърдият административен подход- спиране, забрана на достъпа и премахване на всички строежи, за които се установи, че са незаконни и не могат да бъдат приведени в съответствие със закона. Това е най-чистият от гледна точка на правовата държава и строителната законност модел, но и най-болезненият за добросъвестните купувачи.Вторият вариант е условна регуляризация, но само там, където това изобщо е правно възможно. Това не означава масова амнистия. Означава индивидуална проверка на всеки обект- собственост, устройствен режим, строителни книжа, конструкция, пожарна безопасност, инфраструктура, екология, достъп, права на трети лица. Ако някой обект може да бъде приведен в съответствие със закона, държавата може да търси законов механизъм за това. Ако не може- политическото желание не може да замести правната допустимост.
Третият вариант е защита на купувачите не чрез узаконяване на незаконното, а чрез търсене на отговорност от тези, които са строили, продавали, удостоверявали, посредничили или бездействали. Това включва граждански искове срещу продавачи, строители и посредници, участие като пострадали в наказателни производства при фалшиви документи или измама, както и евентуални претенции срещу държавата или общината, но само ако се докаже конкретен незаконосъобразен акт, действие или бездействие, конкретен орган, конкретно задължение за контрол, причинна връзка и вреда.
Четвъртият вариант е най-опасният – политическа амнистия под натиска на факта, че хора вече са купили. Този вариант изглежда човечен, но може да се окаже разрушителен. Ако се узаконява без техническа, конструктивна, противопожарна, екологична и инфраструктурна проверка, държавата не решава проблема. В бъдеще при лош късмет, можем да си спомним пожарът в Гърция през 2018 г. и да съжаляваме, че не сме се сетили на време.
Затова правилният отговор не е нито „да се събори всичко на всяка цена“, нито „да се узакони всичко, защото хората са купили“. Правилният отговор е по-труден: индивидуална проверка, ясна отговорност, защита на добросъвестните купувачи и никаква награда за онези, които са превърнали незаконното строителство в бизнес модел.
ПУП не е пералня за минало незаконно строителство
И тук трябва да се направи още едно важно разграничение. В публичното пространство често се появява надеждата, че един бъдещ подробен устройствен план може да „узакони“ вече изграденото. Това е опасна илюзия. Подробният устройствен план урежда устройствената допустимост за бъдещо застрояване. Той не е пералня за минало незаконно строителство. ПУП може да създаде възможност за законосъобразно строителство занапред, но не замества разрешение за строеж, одобрени инвестиционни проекти, строителен надзор, актове по време на строителството и въвеждане в експлоатация.
Какъв трябва да бъде правилният институционален отговор?
Именно затова казусът „Баба Алино“ трябва да бъде мислен не като скандал за няколко къщи, а като тест за правовата държава. Тест дали институциите ще се задоволят с няколко заповеди и няколко телевизионни изявления, или ще проследят цялата верига: кой е строил, кой е продавал, кой е удостоверявал, кой е вписвал, кой е присъединявал към инфраструктура, кой е проверявал и кой е мълчал.
Защото незаконният строеж не започва в деня, в който го показват по телевизията. Той започва много по-рано, в първата премълчана проверка, в първия документ с невярно съдържание, в първата „услуга“, в първия подпис, който не е трябвало да бъде положен, и в първия орган, който е решил, че не вижда.
Баба Алино е място край Варна. Но като правен феномен то е навсякъде, където държавата се появява чак след като бетонът е изсъхнал, парите са платени, сделките са вписани, а купувачите са превърнати в заложници на чужда алчност и институционално бездействие.
Най-лесно е сега да се каже: „Да се събори всичко.“ Най-лесно е и обратното: „Да се узакони всичко, защото хората са купили.“ И двете позиции са удобни, но непълни.
Правилният отговор е по-труден. Незаконното строителство не трябва да бъде награждавано. Добросъвестните купувачи не трябва да бъдат изоставяни. А институциите не трябва да се измъкват с ролята на късно прогледнали наблюдатели.
Защото ако от „Баба Алино“ остане само поредният скандал, следващият незаконен квартал вече някъде се строи. И пак ще го видим чак когато стане достатъчно голям, за да не може повече да бъде невидим.
Снимка: Личен Архив